“陰陽合同”有何風(fēng)險(xiǎn)？

所謂"陰陽合同"，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的;對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭。"陰陽合同"是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來"利益"的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際交易中，買賣雙方為達(dá)到避稅或其他目的，向有關(guān)部門登記時(shí)用一張合同，通過少報(bào)價(jià)格或少報(bào)面積的方式，降低買賣合同標(biāo)的，報(bào)低價(jià)格少納稅，稱為“陽合同”;賣家與買家另簽一份合同，作為實(shí)際支付交易金額的合約并實(shí)際履行，稱為“陰合同”?！瓣庩柡贤辈粌H使國家稅收蒙受損失，而且動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，擾亂市場經(jīng)濟(jì)秩序。同時(shí)，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關(guān)，但由于這類合同大多都存在未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現(xiàn)矛盾。

一般因?yàn)?/span>“陰陽合同”中的“陰陽合同陽合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對(duì)“陰陽合同”要慎之又慎。

實(shí)踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴(yán)重違反了中國稅收管理規(guī)定，有關(guān)部門查實(shí)后，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構(gòu)成犯罪。
 

一般因?yàn)?/span>“陰陽合同”中的“陽合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力，而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同，“陰合同”只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。然而，如果利用“陰陽合同”實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的“陽合同”無效，被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無效。因此，對(duì)陰陽合同要慎之又慎。

規(guī)范

最終以真實(shí)合同為依據(jù)，在陰陽合同效力上形成了兩條對(duì)立的規(guī)范：

1、為保護(hù)國家、社會(huì)公共利益，惡意串通損害國家利益的合同無效，即全部無效。

2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無效。

法院對(duì)陰陽合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量，最終確定一條，要么認(rèn)定合同全部無效，要么僅避稅價(jià)格條款無效其他條款仍有效。

情形

陰陽合同在相當(dāng)長的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：

1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。

2、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無效。

3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。

4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。

5、對(duì)于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。

6、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。首先，法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽合同，才會(huì)有責(zé)任問題，證據(jù)主要指中介在過戶價(jià)格確認(rèn)書或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。


陰陽合同的風(fēng)險(xiǎn)

或面臨罰款甚至刑罰

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。

還有可能觸犯刑事法律：根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條的規(guī)定：一納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元的，處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。

值得提醒的是，買賣雙方是根據(jù)真實(shí)的成交價(jià)依法納稅，即使簽訂了“陰陽合同”，也不會(huì)受到處罰。

或無法取得高額貸款再售時(shí)要承擔(dān)高稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

就同一標(biāo)的物、同一合同雙方主體，簽訂了兩份對(duì)價(jià)不一的合同，就會(huì)給合同的履行帶來了不確定性，若兩份合同都真實(shí)有效的話，不論對(duì)賣方還是買方來說，都可能會(huì)選擇對(duì)自己有利的那份來履行。

成交價(jià)奇低合同應(yīng)確認(rèn)無效

一份合同是否具有法律效力要看三要件：1、主體適格;2、雙方的意思表示真實(shí);3、合同內(nèi)容沒有違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。

但是，買賣雙方若是為了逃避繳稅義務(wù)，而故意壓低成交價(jià)而簽訂的合同，其一，并非買賣雙方的真實(shí)意思表示，其二，是通過合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，成交價(jià)奇低的那份合同應(yīng)確認(rèn)無效。

按評(píng)估價(jià)征稅之后應(yīng)更加關(guān)注稅費(fèi)條款

根據(jù)我國《刑法》的規(guī)定，逃稅罪是身份犯，即犯罪主體僅限于納稅人和扣繳義務(wù)人，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋買賣過程中并非納稅義務(wù)人或扣繳義務(wù)人，因此并不需要負(fù)刑事責(zé)任。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有應(yīng)當(dāng)遵守的從業(yè)守則，若違反從業(yè)守則，則可由從業(yè)單位或相關(guān)的行政管理部門對(duì)其進(jìn)行處罰。

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